(831)291-12-33

ул. Родионова, 23а

 

Обмен недвижимостиОбмен недвижимости

Прежде всего, следует отметить, что в ситуации, когда в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена", а обмен, с юридической точки зрения, может быть осуществлен только между нанимателями неприватизированного жилья. Чаще всего, так называемые, обменные операции, юридически обменами не являются, а совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой.

В разговорной речи под обменом подразумевается в принципе любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен имеющейся. В Советском Союзе обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. Но в современных условиях "классический" обмен уступает свои лидирующие позиции так называемому "обмену через куплю-продажу". Самостоятельно обменивать квартиры весьма тяжело, поэтому, конечно же, целесообразным будет обратиться в агентство недвижимости.

При обмене недвижимости Вам стоит знать, какие существуют его виды.

Неравноценный обмен. В данном случае обмениваются квартиры, которые неравноценны по жилплощади или стоимости, тогда один из участников мены квартир, который получает квартиру лучшего качества или больше, компенсирует разницу доплатой. Доплату можно провести любым способом: либо заплатить деньги, либо отдать дачами, гаражами, машинам и т.д.
Равноценный обмен. Т.е. сделка заключается в том, что обмениваются квартиры, которые равноценны по характеристикам и по стоимости. Такая схема чаще всего используется, когда клиент поменяет место жительства.
Съезд. Сутью этого вида обмена квартир является обмен нескольких маленьких квартир на одну большую.
Разъезд (размен квартиры) — это вид, при котором меняется одна большая квартира на несколько маленьких.

В зависимости от формы собственности на квартиры каждого из участников обмена различают такие типы сделок при которых: все квартиры, которые участвуют в процессе, приватизированы; все квартиры неприватизированы; одна из квартир приватизирована, а вторая — нет.

Безусловно, обмен приватизированных квартир — наиболее легкий способ. После того, как находятся варианты, между участниками заключается договор мены, а после регистрирования договора в Едином государственном реестре прав на квартиры и сделок с ним, у квартир меняются собственники. При таком обмене недвижимости нужны такие же документы, как и при купле-продаже недвижимости. Конечно, и тут есть определенная сложность, она заключается в том, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Но обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, ведь далеко не всегда можно найти такой "идеальный вариант". Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобной состыковки интересов сильно возрастает. Найти квартиры абсолютно совпадающие по различным параметрам, а значит и цене очень сложно. Поэтому при обмене наличествует механизм доплат. 

Именно поэтому возникла другая схема обмена недвижимости, которая на профессиональном сленге риэлторов именуется "альтернативной". Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем "прямой" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования "встречных" интересов обменивающихся. Однако есть один сущесттвенный минус: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель (который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце "цепочки" должен располагаться "чистый" продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).


В стандартном случае в пакет документов должны входить: 

- правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации прав, договор мены, договор дарения или иные документы);
- документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, - для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый "Единый жилищный документ";
- кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости;
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
- свидетельства о браке, расторжении брака - в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Конечно, исключением может служить брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру или если квартира, получена в собственность на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). А если в операции обмена участвуют несовершеннолетние дети, то необходимо соответственное распоряжение органов опеки и попечительства. Так же в зависимости от тонкостей сделки могут понадобится и иные различные документы.

Существуют случаи, при которых обмен квартир не может быть произведён:

Обменивающаяся квартира находится в доме, подлежащем реконструкции, капремонту, в аварийном или ветхом состоянии, и из-за этого подлежит сносу.
Одна из обменивающихся квартир находится под арестом органов Государственной власти или под залогом.
В суде оспариваются права на квартиру.
Квартира расположена в определённом фонде, который не подлежит обмену.
Если в результате обмена квартир жилищные условия перестануст соответствовать социальным нормам.
18 кв.м. общей жилой площади квартиры на одного человека — установленные государством социальные нормы. При обмене квартир можно снизить норму с согласия проживающих в квартире, но не ниже 15 кв.м. на одного человека.

 

 

ВАШ НАДЕЖНЫЙ ПРОВОДНИК

В ОКЕАНЕ НЕДВИЖИМОСТИ!

Все права защищены © 2014-2016 г.