(831)291-12-33

ул. Родионова, 23а

 

Несколько важных правил покупки жилья, которые помогут вам сохранить нервы, а так же защитить права и собственные интересы.


Покупка недвижимости

Заранее продумайте, где и какую квартиру вы хотели бы приобрести. Важным может быть как место расположения дома (сопутствующая инфраструктура и транспортная доступность), так и необходимый тип дома или планировки квартиры, этаж, площадь кухни, наличие балкона, стационарного телефона, возможность покупки в ипотеку, для новых домов — срок сдачи и наличие готового ремонта. Чем больше параметров вы учтете, тем точнее будет поиск по запросу и тем точнее, в итоге, будет ваш выбор.

Приобретение квартиры – очень серьезный шаг, потому что суммы в данных сделках фигурируют очень большие. Да и за всю жизнь обычный человек сталкивается с данным вопросом, может, всего раз или два, поэтому мы, конечно же, советуем обращаться к профессионалам данной отрасли. Особено уязвимым в данном случае оказывается покупатель, ведь ему потом, как говорится, оставаться в этой квартире. Но если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда мы советуем ему полностью проверять сделку.


Проверяйте правоустанавливающие документы

Если говорить о первичном рынке, обязательно следует уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Проверьте, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке.

Мы обращаем внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации: они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.

 

Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности. У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств. Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.


Контролируйте "чистоту сделки"

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя.

В случае сделок на вторичном рынке мы советуем обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее. Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке.

Так же мы советуем покупателю в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру. Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб.

Особое внимание стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей. По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая. В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.

 

Передавайте деньги после оформления документов

Если говорить о первичном рынке, то сегодня большинство организаций (около 90%) в России работают по 214-ФЗ, в котором говорится, что застройщик имеет право принимать денежные средства только после регистрации договора долевого участия в регистрационной палате. Деловая практика сделок купли-продажи на первичном рынке сложилась в пользу безналичного банковского перевода на счет застройщика по платежным документам. Поэтому просьба представителей застройщика привезти наличные, например, в их офис, должна очень насторожить покупателя.

Если это вторичный рынок, то закладка наличных денег в банковскую ячейку происходит в момент подписания договора. Доступ к деньгам продавец получает после возвращения из регистрационной палаты зарегистрированного договора и нового свидетельства на квартиру, оформленного на покупателя. Деловая практика по этому поводу различна и все зависит от договоренностей продавца и покупателя, а также их доверия. Но чаще всего расчет по сделке производится после регистрации договора купли-продажи.


Уточняйте психическое здоровье продавца

Да-да, во избежание проблем в будущем, не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной. Подобный документ указывает на то, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Покупателю лучше всего запросить справки на всех собственников квартиры, а также на супругов, которые не всегда являются собственниками недвижимости (речь может идти о разделе совместно нажитого супругами имущества). Неадекватность продавца квартиры является одним из поводов для расторжения сделки в судебном порядке. Данные справки, по нашему мнению, необходимы для предотвращения заранее умышленного злоупотребления положениями статей 171, 176, 177, 178 Гражданского кодекса РФ, по которым сделка может быть оспорена не в пользу покупателя.


Покупателю в процессе переговоров достаточно демонстрировать спокойствие, собранность и умеренную деловитость. Даже если квартира нужна срочно, лучше это не афишировать. Торгуйтесь, но будьте спокойны. Существенных поводов, которые можно использовать для снижения стоимости квартиры, не так много, но они есть. В числе самых распространенных из них – первый или последний этаж, неудачный вид из окна (например, свалка, мусорные контейнеры, ТЭЦ), изношенность труб и других коммуникаций. Можно сыграть и на качестве ремонта или попробовать снизить цену, если одна из комнат стеной граничит с шахтой лифта или мусоропровода. Главное, чтобы недостаток был объективным и был виден "невооруженным глазом".

 

 

 

ВАШ НАДЕЖНЫЙ ПРОВОДНИК

В ОКЕАНЕ НЕДВИЖИМОСТИ!

Все права защищены © 2014-2016 г.